日前，中国城乡建设经济研究所所长陈淮在参加搜狐焦点在津主办的“爱家盛典”环渤海经济论坛时，作了一次主题演讲。

住房需求将随收入增长提高

“有不少人担忧如今家家都是独生子女，未来城市会出现大量的房屋过剩。对此，我认为绝无可能发生。”

他解释说，未来三五年，乃至二十年，天津这座城市需要多少房子，完全不取决于这座城市有多少独生子女家庭，而是取决于这个城市的总人口是否继续增长，或者说，取决于一个特定时点上平均每个家庭的人口数。记者了解到，据统计数据显示，自2000年以来，天津市常住人口规模显著增加，2011年天津共有1354.58万常住人口。随着经济社会的快速发展，特别是“十一五”以来增势迅猛，年均人口增加超过50万人。同时，随着传统老少同堂的大家庭观念逐渐向核心型小家庭观念演变，独生子女越来越多使家庭小型化趋势越加明显。这意味着天津住房需求仍将保持着增长态势。

“十八大报告提出，2020年力争让国内生产总值和城乡居民人均收入翻一番。那么，如果我们的老百姓收入增长一倍，老百姓的住房消费能力能增长多少？”陈淮说。

通常理解上，住房消费应该起码也会增长一倍，但陈淮给出了另外一组数据。“50%以上的人群收入增长一倍时，他们的住房消费能力将增长3-4倍。这是由于人们新增收入不会按照原有消费结构支出，而住房消费能力对收入具有高敏感、高弹性。”他举例说，如果在天津打工的一个小伙子月收入三千，可能他每个月最多拿出六百块钱用于住房消费，但当他收入提高到四千，他或许每个月就会拿出1200块钱用于住房消费，收入只要增长33%，住房消费能力可以增长100%。这就是我们对未来中国市场特别是住房需求市场有充分信心的理由和原因之一。

抑制投机将向制度化转变

大家通常认为，2012年是房地产业的一个寒冬、冰点。但在陈淮眼中，2012年，房地产业是国民经济各领域中稳定程度最高的一个行业，更是经济稳增长中贡献最大的一年。

“这一年，最稳定的就是房地产政策，什么政策都没出。第二是开发商，他们手中的现金流比2009年充裕得多，这个队伍已经比三年前更为成熟，应对风险能力大为增强，已经懂得如何在天气变化中增减衣服。第三是消费者和市场预期，既没有为之大降，也没有大升，温和地平稳地变动。更为可喜的是，今年买了房子的人群，集中表现为那些自住型需求、首次置业需求和住房严重困难改善型需求，而不是像此前为卖而买的投机群体为主，构成完全不一样。”

尽管如今对调控效果判断不一，但陈淮肯定地说，“宏观调控取得的成绩显而易见”。他的判断基于几点原因：首先是维护了国民经济的稳定运行，如果没有房地产业，今年经济增长保不住7.5%。第二是挤出了投机性过度占有资源的需求，这也是市场的明显表现。第三是调整了老百姓对住房制度和未来价格的预期，人们不再恐慌性地入市。第四是保障房建设大规模进行。对住房困难老百姓的援助已经或者将会取得前所未有的规模和利益。

明年政策会有怎样的变化？对此，陈淮表示，“恐怕很多政策将向制度化方向转变，有很多被认为是打压的政策，恐怕将成为一个常态。在中国城市化进程中，对过度占有资源的需求以及富人优先占有优质资源的需求给予抑制是合理和必要的。”

发展关键不在政策在改革

“2013年真正应该预期的不仅仅是政策，或许更重要的是改革”，谈及明年乃至今后发展的前景，陈淮认为，仅依靠政策的调控，都不足以实现经济和社会的平衡发展，远不足以实现调整结构以及应对国外日益尖锐的竞争格局。中国经济能否平稳增长，房地产能否健康发展，以及老百姓能不能更多地分享城市化经济发展的好处，能不能缩小城乡发展的差距，已经主要不再取决于货币财政的宏观调控政策，而在于进一步深化改革措施。

他认为，重点在于四个方面改革破题，一是民营企业的发展。只有将市场主体的积极性调动起来，才是中国的希望。二是打破垄断。高度垄断的部门一方面占据优质资源，另一方面却效率低下，扼杀了市场活力。三是缩小并监督政府行政权力，市场才是优化选择的最有力武器。四是完善市场经济制度。