叶檀

“租购同权”：可能无法抑制房价

　　月19日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，其中“租购同权”引发了人们的广泛关注和讨论。租房是否会成为房地产政策导向的趋势？方案的出台对房租和房价可能产生什么影响？财经评论员叶檀接受思客专访，发表了自己的独到见解。

 

　　租房成为政策导向的趋势

 

　　从广州出台的《工作方案》来看，租房确实成为当下房地产政策导向的一个比较重要的趋势。当下社会资源有限，房价又比较高，人们可能买不起房子，以租金的方式支付是合理的。

 

　　普通房子的房租是和消费密切联系的，因为租房的人不是投资者，因此房租通常和一个城市的财富、工资水平密切相关。比如说这个城市的平均工资是5000元，租房需要6000元，这是不现实的，所以房租受到工资、当地经济发展水平和工薪层财富水平抑制。房租是一种大众消费品。

 

　　对房地产市场来说，由于租金跟着消费的价格跑，不像房产是跟着投资的价格跑，如果租金价格上升，那它和房价之间的价格比例就会降低，房地产相对来说也会比较健康，不会出现太大的泡沫。

 

　　教育资源的稀缺没变，学区房房价不会降

 

　　“租购同权”理论上对抑制房价有一定的作用，但是并不会起到根本的作用。因为学区房是面向教育的，以前为了上好学校必须买学区房，现在租学区房也可以了，那也就意味着学区房的租金会大幅提升。如果租金提升到一定的程度，有些人觉得还不如买房，那说不定他就又去买房了。

 

　　租学区房是不能解决落户的，它的主要功能还是和教育挂钩。现在的核心是：教育资源的稀缺性没有改变。虽然租房也可以上好学校，但学校的数量并没有相应增加。教育资源的稀缺反映在价格上，以前体现在房地产的学区房房价上，现在会同样体现在学区房租金上。

 

　　学区房的房租和普通“消费品”性质房屋的房租不一样，因为通过租房的方式可以进入学区划定的学校，它就有了相应的溢价。教育资源的稀缺没有改变，在这种情况下，学区房的房价不会下跌，租金反而会上升。

 

　　打个比方，广州这个城市一个月租房租金假设是3000元，一开始人们肯定不希望买学区房，肯定愿意租，这就会抬高学区房的房租，学区房的租金可能就变成5、6千了。那等到房租高到一定程度，因为它的租金回报率太高了，很多人就会去投资学区房房地产，因为作为一个投资品种，它的投资回报率上升了，这就导致学区房的房价不会下降。

 

　　目前出台的政策对于刚好在学区房租了房子、家里又有孩子要读书的人可能是有一定好处的，但只是很短一段时间内而已。

 

　　未来房价基本呈现“区间震荡”走势

 

　　三四线城市以及大城市的卫星城这两年房价涨得很厉害。像杭州、上海周边的城市，以前这些城市被关注得不太多，现在这一块热火朝天。一二线城市的房价已经被控制得非常严，尤其是一线城市，控制下的房价确实是下跌的。如果一线城市的人口、落户都限制非常严，而且一线城市和二线城市生活成本拉开太大的话，那我们会看到一线城市的人口流出，房价可能才会真正下降。

 

　　万科董事会主席郁亮最近接受新华社采访说，“中国房地产行业真正进入新阶段，住宅消费大有可为，房地产行业面临重新洗牌。”实际上，像万科这样的大型房地产商一直觉得房价会下跌，因为房价下跌有一个好处就是会大浪淘沙，让过于激进的中小型房地产商出局，这对大型的房地产企业是有利的。对普通人来说，房价下跌说明货币有点紧缩，对于普通人也是有利的，因为简单说就是钱更值钱了。

 

　　至于未来房地产会不会下降，我的判断是基本处于区间震荡的走势。考虑到未来的经济等因素，一线城市的房价是不可能大幅下跌的。但是通过一些举措，比如鼓励租房落户等，可以把房价上升的势头稍微抑制一点，起码让房价和财富上升可以匹配，这样房地产的泡沫就不会太大。