随着不断加快的城市化进程逐步打破了一家一户、一宅一房的结构，越来越多的人集中到城市，集中到一幢建筑物内，共享同一住宅用地、同一建筑地基。独立的房屋产权与集中到一起的居住模式相结合，建筑物区分所有权结构应运而生。大家在建筑物区分所有权的状态下，如何和谐共处，如何行使权利、承担义务，对于共建和谐社区尤为重要。对此，我们可以在《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）物权编所有权分编中找到，围绕建筑物区分所有权业主的权利与义务的相关内容。

 

　　在此之前，我们先要了解建筑物区分所有权这一概念。民法典第271条明确了建筑物区分所有权的概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从这一描述中我们可以看出，享有此权利的主体是业主，区分所有权的基础是区分专有部分和共有部分。建筑物区分所有权中的“所有权”和我们一般所说的对物的所有权是不一样的，一般的所有权是指：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；在建筑物区分所有权里，小区业主的权利既包括对专有部分的所有权，又包括对共有部分的共有权以及共同管理权，这三个权利是一体的，彼此不能分割。

 

　　一、民法典赋予业主享有哪些基本权利

 

　　1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利

 

　　民法典第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。什么是专有部分？为便于认识，我们可以简单理解为：房屋所有权证书上登载的平面图面积，或在未取得房屋所有权证时，购房合同、建房许可证等能够证明合法、专属、独立使用的证明资料上记载的部分。

 

　　一般而言，我们现在居住的楼房都是能够明确划出四面墙壁、地板和天花板的，这部分空间就是专有部分。如果是带有露台或窗前绿地的楼房或别墅，以及一层带地下室、顶层带阁楼的情况，这些露台、窗前绿地、地下室、阁楼是否属于专有部分？首先要看房屋所有权证上是否有记载，其次要看使用上是否具有专有性。另外，一些单独购买的地下车库或摊位也属于专有部分，业主可以居住、装修、出租、经营自己的房屋、车库或摊位，并从中获得收益。业主对专有部分的所有权具有排他性，只要不占用公共空间或侵犯其他业主的合法权益，任何人无权干涉业主专有部分范围内的事，也就是“风能进，雨能进，国王不能进”。

 

　　2.使用物业共有部分并分享公共收益的权利

 

　　共有部分是指业主专有部分以外的自然共有的外墙、屋顶、承重墙、地基结构，以及被法律或行政法规明确规定为共有的道路、绿地、走廊、休息休闲区、绿化设施、路灯、围墙、大门、避难层、设备层、设备间、物业管理用房、占用公共绿地规划的车位等。民法典第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。民法典第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

 

　　业主对小区内的公共场所、共用设施、共用场地，可以有偿或无偿地优先使用。依法归属于开发商的车位也应当首先满足小区内业主的需要。另外，业主可以参与分享经营共有部分所得的收益，或因共有部分征收、征用所获得的补偿。民法典第282条对公共收益分配进行了更加明确的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

 

　　3.成立业主自治组织的权利

 

　　所谓业主自治，就是业主对所在小区的物业进行自主管理。业主自治是以建筑物区分所有权为基础的，即业主对小区共有部分享有共同共有和共同管理的权利。民法典第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。按照法律规定和民主原则，业主通过业主大会和业主委员会行使共同管理权，业主委员会秉承业主大会意志，负责日常物业管理工作。《北京市物业管理条例》规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

 

　　业主委员会是业主大会的常设机构、执行机构，代表全体业主直接从事很多活动，其权利能力和行为能力都比业主大会清晰，是物业管理链条上的重要一环。业主委员会的权利来源于业主大会，除少数可以由业主委员会自行处理的事项外，都需要业主大会明确授权。《北京市物业管理条例》第36条规定，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

 

　　4.自行管理或委托他人管理物业的权利

 

　　民法典第284条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主自行管理需经代表全体业主意志的业主自治组织决定，要制定科学的自行管理方案并明确具体的责任主体。委托他人管理物业由业主大会作出决定，并由业主委员会与受托管理人签订物业服务合同。对开发商选聘的物业管理人，业主有权依法更换。

 

　　5.获得行政机关协助的权利

 

　　民法典第277条第二款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条款新增了居民委员会指导和业主的义务。民法典第286条第三款规定，业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。该条款新增了拒不履行义务时请求行政介入的条款，即对不履行义务的业主，有关当事人可以请求行政部门处理，这有利于保障大部分业主的合法权益。

 

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　　马元颖：业主权利有多大（2）

 

　　——政协委员讲民法典

 

　　2021-03-30 13:48宣讲家网马元颖北京市政协委员字号：

 

　　摘要：随着城市化进程不断加快，越来越多的人集中到城市中的一幢建筑物内，独立的房屋产权与集中到一起的居住模式相结合，建筑物区分所有权结构应运而生。大家在建筑物区分所有权的状态下，如何和谐共处？如何行使权利、承担义务？本期报告，北京市政协委员马元颖通过介绍《中华人民共和国民法典》业主的建筑物区分所有权这一章节的内容，详细阐述了业主的权利与义务，为我们深入学习民法典具有指导作用。

 

　　6.参加业主大会，共同决定事务的权利

 

　　民法典第278条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 

　　该条款对于表决方式作出了重大修改。重大事项参与表决的由原三分之二变为两步计算：一是三分之二人数和三分之二面积参与表决，二是参与表决的四分之三同意即通过，也就相当于二分之一的业主同意即通过，降低了重大事项的表决难度。

 

　　7.选举权、被选举权、罢免权

 

　　业主有权参加业主委员会的选举，可以选举自己满意的候选人成为业主委员会成员，也可以成为候选人被选举委业主委员会成员。对业主委员会成员不满意的，业主还可以要求开会进行罢免、更换。

 

　　8.知情权

 

　　民法典第281条第一款明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。这就是保护了业主的知情权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

 

　　需要指出的是，业主知情权并不必集体行使，尤其是向前期物业服务企业行使知情权时，单个业主即可要求知晓相关信息。

 

　　9.监督权

 

　　民法典第285条第一款规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

 

　　监督权内容较为广泛。《北京市物业管理条例》第27条就包含了四个内容：监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；监督物业服务人履行物业服务合同；对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；监督专项维修资金的管理和使用。

 

　　10.撤销权

 

　　民法典第280条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

　　业主大会或业主委员会作出的决议侵害业主的合法权益，包括实体权益和程序性权益。实体权益包括建筑专有部分所有权与专有部分以外共有部分共有和共同管理的权利。业主在这些实体权益受到决议、决定剥夺或限制时，可以行使撤销权。业主的程序性权利受到侵害，是指决定内容虽未侵害业主建筑物区分所有权的合法权益，但逾越了法定或约定的权限范围，或其程序违反了法律、法规强制性规定。

 

　　11.享受物业服务权

 

　　业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务的权利。依合同约定，全面接受物业服务企业提供的物业服务，是业主在物管活动中享有的最基本权利。该权利的产生范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。民法典合同编中对于物业服务合同作出了明确规定；《北京市物业管理条例》第27条中也明确指出，业主在物业管理活动中，享有要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务的权利。

 

　　12.维护合法权益

 

　　上文主要讲的是业主的基本权利。业主还有很多权益需要受到保护，对此，民法典也作出了对合法权益受到侵害的补救措施的规定。民法典第286条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。民法典第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

 

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　　马元颖：业主权利有多大（3）

 

　　——政协委员讲民法典

 

　　2021-03-30 13:48宣讲家网马元颖北京市政协委员字号：

 

　　摘要：随着城市化进程不断加快，越来越多的人集中到城市中的一幢建筑物内，独立的房屋产权与集中到一起的居住模式相结合，建筑物区分所有权结构应运而生。大家在建筑物区分所有权的状态下，如何和谐共处？如何行使权利、承担义务？本期报告，北京市政协委员马元颖通过介绍《中华人民共和国民法典》业主的建筑物区分所有权这一章节的内容，详细阐述了业主的权利与义务，为我们深入学习民法典具有指导作用。

 

　　二、民法典规定业主的基本义务有哪些

 

　　“没有无权利的义务，也没有无义务的权利”，现代文明下的权利义务具有一致性。因此，业主在享有权利的同时，必须认真履行义务，这样才能保持良好的社区治理状态。民法典规定业主的基本义务有哪些？

 

　　1.遵守管理规约、业主大会议事规则

 

　　管理规约与业主大会议事规则，是业主自治和物业管理的基本规范，是判断业主行为是否正当的重要依据。因此，全体业主都有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。这些规则是根据少数服从多数的原则制定的，无论少数业主是否支持，一旦通过就要遵守。民法典第286条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

 

　　2.执行业主大会和业主委员会在授权范围内作出的决定

 

　　民法典第280条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，业主委员会基于业主大会授权而作出的决定具有相同的法律效力。为维护全体业主的合法权益，每一位业主都有执行这些决定的义务。

 

　　3.按国家有关规定缴纳专项维修资金

 

　　根据民法典第278条，使用、筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定的事项。民法典第281条明确，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

 

　　为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，我们必须保证专项维修资金的及时、到位。因此，按规定缴纳专项维修资金是业主的基本义务之一。

 

　　4.按时缴纳物业服务费

 

　　物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响物业服务企业的形象与服务质量。因此，业主有按规定或约定及时缴纳物业服务费的义务。根据民法典第286条规定，拒付物业费是损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

 

　　5.正确处理相邻关系

 

　　相邻关系是民法典规范的重要内容，也是业主必然面临的社会关系。业主装修房屋引发邻居家漏水、产生噪声引起邻居投诉的纠纷几乎每天都在发生。正确处理相邻关系，本质上是行使自己权利的同时必须尊重他人权利的问题。民法典第272条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

 

　　6.接受业主委员会、物业服务企业的管理，遵守物业管理合同

 

　　就物业管理而言，一切法定或约定的权利义务都体现在物业管理合同中。只要业主委员会、物业服务企业根据法律、法规或业主大会制定的有关行为规范进行管理，业主就有义务配合。民法典第286条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。该条款明确增加了业主配合管理的义务，这也是我们总结新冠肺炎疫情防控经验的体现。同时，《北京市物业管理条例》第28条也明确，业主应当遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求。

 

　　7.法律、法规规定的其他义务

 

　　法律、法规规定的其他义务有：履行房屋使用安全责任书的义务，按照规定分类投放生活垃圾的义务等等。